一个技术型CEO的翻车

01

1050年的北宋岁月承平。

某天早晨，大宋集团的内部OA上，一首小诗在密集的信息流里一闪而过，没人注意到它。

一是这首诗只有28个字，在文章和曲子词盛行的时代，它实在单薄。诗是这样写的：

飞来峰上千寻塔，闻说鸡鸣见日升。

不畏浮云遮望眼，自缘身在最高层。

作者也是个小人物，宁波一个29岁的小县令，名叫王安石。

这首《登飞来峰》，是他回江西老家，路过杭州灵隐寺时有感而发。雄心万丈，锐气逼人。

在年轻的王安石眼里，众人都是弱鸡，一切都是浮云，他一定会站在大宋帝国最高层。

彼时的大宋，有两种截然相反的底色。

在民间，经济发达，繁华无二。

这一年，杭州一个叫柳永的小官员，正在构思他的《望海潮》：

东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华。

……

有三秋桂子，十里荷花。

首都汴梁，物质文明建设取得阶段性进展，几十年后，将通过一副《清明上河图》定格在历史长卷上。

而朝廷方面，却是另一番景象。

由于冗兵、冗官、冗费，还要给契丹、西夏交保护费，国库早已空虚，就是所谓的“积贫积弱”。

大宋有多败家呢？说两个数据你感受下。

宋朝人口是唐朝的3倍，而官员数量是唐朝的10倍。

宋朝军队有80多万（水浒传说林冲是八十万禁军教头，并非施编剧瞎编），80万什么概念？

我国现在面积是北宋的3倍多，人口10倍多，军队才是北宋的2.5倍，关键是GDP完全不在一个量级。

大宋太难了。

范仲淹的庆历革新，也是要给朝廷瘦身，可惜他失败了，只能在《岳阳楼记》里抒发胸怀。

在那场革新中，范仲淹有个铁粉追随者，名叫欧阳修，此刻正在坐在翰林院的大椅上，醉翁之意，著书修史。

大宋集团暮气沉沉，太需要锐气改革的新青年。

“小王啊，要不要来总部发展？”

包括欧阳修在内的很多人，向王安石发出了邀请。

搁一般人，能从地方分公司调到总部，一定很高兴，马上订机票。

可王安石不是一般人，他一概拒绝，找的理由都是京城房价贵，老妈身体不好之类。

从他后来的表现看，我觉得真正的原因是：

找工作，他要跟老板谈。


02

这一天终于到来。

1067年，19岁的宋神宗刚刚即位，就收到一张财务报表，上面写着八个字：

“百年之积，惟存空薄”。

老板啊，账上没钱了。

宋神宗推开报表，想到仰慕已久的王安石。真的是仰慕已久，说两件事大家就知道了。

一是宋神宗做太子那会儿，经常从老师韩维嘴里听到一些牛掰见解，听君一席话，胜读十本书那种，神宗每次都竖大拇指。韩维就说，这不是我原创，是王安石说的。

二是当时的文坛大佬欧阳修，给王安石写过一首《赠王介甫》，介甫是王安石的字，诗的前半段是：

翰林风月三千首，吏部文章二百年。

老去自怜心尚在，后来谁与子争先。

翰林指李白，吏部指韩愈。

翻译过来就是：介甫兄弟啊，你就像李白、韩愈一样才华爆棚，我老了，以后只有你独秀了。

看到没，王安石不在朝廷，朝廷已有他的传说。事实上，他也没让宋神宗失望。

在高层决策大会上，王安石打开ppt，一行加粗大字出现；

“民不加赋而国用足”

不盘剥人民，还能让国库充实，这句话太厉害了，是每个帝王都梦寐以求的。

19岁的宋神宗热血沸腾，当场作出决定：

介甫，来做CEO吧，咱们一起搞大事情。

原话是“可悉意辅朕，庶几同济此道”。

这是王安石的高光时刻，人生巅峰，属于他的时代终于开始。

只是，在会议室角落里，那个叫司马光的翰林学士，已经悄悄写好辞职信。

他不认同王安石的方案。


03

众所周知，要读懂宋朝历史，绕不过王安石变法，他的是非功过，争论至今。

但有一点却是共识。王安石新法中大多数是科学的、英明的，他像一个从现代穿越过去的人，用现代方法解决古代问题。

比如青苗法：

以往，每到青黄不接的季节，农民只能去找大地主借高利贷，一旦还不上，就得把土地给地主。

农民越来越穷，地主越来越富。这是历代朝廷最不能容忍的事。

青苗法类似于国家银行，给农民发放贷款，利息比地主的要低。这是一个国家增加收入、抑制土地兼并、减少百姓负担的三赢方案。

再比如免役法：

以往的劳役制度，都是农民出人出力，地主、宗教人士、官僚不用服劳役，导致农民负担重，没时间种田。

免役法规定：大宋子民都有服劳役的义务，但不需要你自己去，只需根据规定交钱就行，政府用这些钱再去雇人。

简单的说就是，有钱出钱，有人出人，也是多赢方案。

此外还有商业、农田、水利、军事等一揽子方案，每一项都散发出智慧的光芒。

然而，这么好的方案，并不是谁都能理解。

反对声音最大的，就是司马光。他的逻辑是，天下财富就那么多，要么在人民手里，要么在朝廷手里，怎么可能凭空多出财富！

于是，以司马光为首的保守派，和以王安石为首的变法派，开始了长达半个世纪的互撕。

不过这是后话，我们还是回到当前。

反对的人再多，也顶不过大boss的支持，为了让王安石放手去干，宋神宗扛着巨大压力，遵循“三不”原则：

“天命不足畏，人言不足恤，祖宗不足法”

任何力量都阻挡不了变法的脚步，谁不服谁下台！

欧阳修下台了，回到安徽阜阳养老，“笙歌散尽游人去，始觉春空”。

司马光辞职了，回到洛阳，闭门十五年，书写他的皇皇巨著《资治通鉴》。

挤掉反对派，王安石开足马力，他经常熬通宵，看凌晨四点钟的汴梁城：

《夜直》

金炉香烬漏声残，

翦翦轻风阵阵寒。

春色恼人眠不得，

月移花影上栏干。

夜直：夜里值班

大年初一，三杯屠苏酒下肚，在朋友圈晒他的变法新气象：

《元日》

爆竹声中一岁除，

春风送暖入屠苏。

千门万户曈曈日，

总把新桃换旧符。

字里行间，尽是雄心壮志。

只是，变法哪有这么容易，王安石没有看到“新桃换旧符”，却等来一张休止符。

这张符叫《流民图》。


04

画《流民图》的是一个叫郑侠的城门官，相当于大宋集团总部的门卫大队长。

他另外一个身份，是王安石的学生。

在这张图上，郑侠以写实的笔法，画了一群流落到汴梁的灾民，他们衣衫褴褛，骨瘦如柴。

而罪魁祸首，直指王安石的新法。

导致这一切的原因很简单。新法好是好，可到了执行层面，基层官员为完成KPI，出政绩，往往强行摊派，你不想贷款也得贷。

当百姓负担达到临界点，一场天灾就足以让这一切崩盘，为了还朝廷贷款，农民不得不拆房卖地。

朝廷变成了合法黑社会。

苏轼曾写诗讽刺：

杖藜裹饭去匆匆，过眼青钱转手空。

赢得儿童语音好，一年强半在城中。

青苗钱过手就没了，农民拄着拐杖，食不果腹，一半时间在城里逃荒。孩子们都学会城市里话了。

新法里还有个“市易法”，初衷是为了稳定物价、增加国家收入。

拿二师兄的肉的来说，一旦供应减少，猪肉就涨价，这是常识。

市易法一出台，等于国家喊话，你们卖猪肉的，不管是北大的还是网易的，都不能卖了。镇关西这样的猪肉摊，只能向朝廷进货，不听话就派个鲁提辖砸你场子。

还喊出美好的口号：让天下没有昂贵的猪肉。

可事实上呢，朝廷吃相更难看。

市易法变成官员们的敛财工具，比民营财团更垄断、更昂贵，质量还差，苏轼要吃碗东坡肉都心疼。

苏轼继续写诗：

老翁七十自腰镰，惭愧春山笋蕨甜。

岂是闻韵解忘味，迩来三月食无盐。

意思是说：

这个七十老翁，带着镰刀在山里挖笋挖蕨，竟然说不好吃。莫非他像孔子一样沉浸在韶乐里而失去味觉？NO，因为他三个月都没吃盐了。

这一切，都如司马光所料。

一时舆论汹汹，民意沸腾，惊动了太后和太皇太后，也就是宋神宗的老妈和奶奶。

这两位在历史上评价都不错，勤俭宽厚，圣母心肠，一开始就反对变法，只是宋神宗不听。

现在有图有真相，宋神宗震惊了，开始怀疑人生，不得不听妈妈的话。

大宋集团OA上，又一篇文章置顶，大boss宋神宗向全体员工和股东发出公开信，《我们做了一个艰难的决定》：

罢免王安石。

请注意，只是罢免王安石，新法还在继续。

接替王安石的，是他的老助手，副宰相吕惠卿。

如果说郑侠用一幅画，向王安石捅了第一刀，那么吕惠卿就是补第二刀的人。


05

吕惠卿是王安石一手提拔起来的亲密战友，也是新法的坚定拥护者。

但他的能力比王安石差太远。

青苗法、市易法已经千疮百孔，吕惠卿又推出一条“手实法”，大致意思是：

百姓所有财产一律上报，包括你家养几只鸡，在山上捡了几只兔子。百姓不报或瞒报咋整？很简单，鼓励举报。一经查实，瞒报部分全部没收，三分之一奖励给举报人。

真TM人才，这种昏招也想得出来。

这样的人什么朝代都有，总以为自己有大才，可以制定规则，可以搞顶层设计，其实要么蠢，要么坏，对管理一窍不通。

可以想象，要执行这样的政策，亲朋友邻会人心惶惶，衙门官吏会变成土匪。

宋神宗毕竟是个明白人，知道这个烂摊子没人能hold住。

他又想起了王安石。

1075年是个失落的年份。

这一年，王安石被朝廷起用，重回CEO宝座，但局面已不在他的掌控。

从金陵到开封路上，经过镇江瓜洲古渡，一首《泊船瓜洲》从他笔尖悠悠淌出：

京口瓜洲一水间，钟山只隔数重山。

春风又绿江南岸，明月何时照我还。

55岁的他，累了，倦了，不想再走进京城的是非地，只想在金陵安度晚年。

巧了，吕惠卿也是这么想的。

王安石回归，最不能接受的就是吕惠卿，躺赢的相位凭什么让出来？

于是，昔日队友变成了对手。几番明争暗斗，吕惠卿使出了大杀器——爆隐私。

那是王安石曾写给吕惠卿的私信，其中一封重要文件，王安石在下面ps了四个字：

“勿令上知”

不要让皇上知道。

这可不得了，就算放到现代，站在大老板宋神宗的角度想想，好你个王安石，老子不惜得罪所有人，连祖宗之法都不顾也要支持你，你竟然跟我玩小九九？

你眼里还有老板吗？信不信我无补偿辞退你？

新法一地鸡毛，又失去老板信任，王安石归隐的念头越来越重。

第二年，儿子因病暴毙，他再也无心政坛，告老还乡，终身再没回到政坛。

就在王安石感叹“明月何时照我还”的同时，远在山东的苏轼，也写一首词：《江城子·密州出猎》。

宋词江湖，一个全新的门派成立了，叫豪放派。来，让我们酣畅一下：

老夫聊发少年狂。左牵黄，右擎苍。

锦帽貂裘，千骑卷平冈。

为报倾城随太守，亲射虎，看孙郎。

酒酣胸胆尚开张。鬓微霜，又何妨？

持节云中，何日遣冯唐？

会挽雕弓如满月，西北望，射天狼。

请注意，最难懂的一句“持节云中，何日遣冯唐？”，恰恰是题眼。

苏轼把自己比作西汉时的云中太守魏尚，希望朝廷也派个冯唐一样的人，手持符节，送来被重用的offer。

可是他想多了。

几年后，朝廷真派人来了，不过送来的不是offer，而是逮捕令。苏轼悲催的黄州生涯就此开始。

当然这也是后话，不提。

让我们说回旧党领袖，司马光同志。


06

离开王安石的日子里，朝廷每天都上演狗血剧，明争暗斗，互相伤害。

中间过程很虐心，精彩堪比小说。

比如，吕惠卿爆王安石私信一事，帮王安石的，是苏轼的小弟黄庭坚。帮吕惠卿的，是王安石的学生陆佃。多年后，陆佃有个牛掰的孙子，叫陆游。

再比如，王安石有个死忠粉，是推行新法的一把好手，人品学识俱佳，后来成为他的女婿，名叫蔡卞。

司马光也曾有个听话的小弟，是蔡卞的亲哥，名叫蔡京。

再再比如：搜集苏轼黑材料、疯狂揭发的那个人，是著名的大科学家、全才大神，《梦溪笔谈》的作者沈括。

贵圈，真的好乱。

时间来到1085年，三月的一天早晨，所有汴梁人都听到一个来自洛阳的声音，那声音苍老而霸道：

“乱个毛线，老夫要终结这一切！”

说话的人，正是67岁的司马光。

他有底气这么说。因为这一年，38岁的宋神宗抱憾去世，母亲高太后力挺司马光。

新皇帝宋哲宗表示完全赞同，毕竟，他已经快9岁啦。

据大宋微博热搜显示，司马光进京那天，锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，全城百姓像在黑暗中看一束光，连青楼姑娘们都重新燃起了工作热情。

苏东坡也平反逆袭，回朝路上，难掩激动心情：

此生已觉都无事，今岁仍逢大有年。

山寺归来闻好语，野花啼鸟亦欣然。

只是，这“欣然”过于短暂。

司马光不仅会砸缸，还善于砸任何东西。他抡起锤子，光光光，对着新法一通猛砸——全部废除。

连新旧两党都一致赞同的免役法，也一并砍掉。新党战队贬的贬、辞的辞。

顺便提一句，这一年被贬的新党战队里，有一个叫章惇的人。他原本是个青铜，多年后变成王者，开始反攻。苏轼悲催的晚年，大多拜他所赐。

与新法同时落幕的，还有王安石的命数。

这一年，远在金陵的改革先锋在落寞中去世。

最后的生命里，他在《千秋岁引·秋景》中写道：

……

楚台风，庾楼月，宛如昨。

无奈被些名利缚，无奈被他情担阁。

可惜风流总闲却！

当初漫留华表语，而今误我秦楼约。

梦阑时，酒醒后，思量着。 

他的“不畏浮云”，他的“最高层”，他的“华表语（奏章）”，全都“风流闲却”，只能在酒后午夜梦回。

不过，司马光也不是赢家，王安石死后五个月，司马光紧随其后去世。

两位大佬只差2岁，又同年去世，前半生相互站台，后半生相互拆台。

命运无常，令人唏嘘。

看到这里，你以为变法就此结束了吗？

并没有。

十年之后，宋哲宗已经长大，挣脱奶奶的怀抱，这个年轻人也要秀肌肉、秀智商了。

新法再次启动。

只不过此时的新法，已经不是方案之争，而是赤裸裸的政党之争。原则是对人不对事。赞同我的，都是好人，不赞同的都是坏蛋。

路线决定一切。

打击范围之大，没人能置身事外。翻开当时任何一个人物的履历，如果没有大起大落，说明他咖位还不够。

这种政治氛围一直持续到宋徽宗，直至北宋灭亡。


07

重新回到主题。

大家发现没有，在这场变法里，大boss宋神宗锐意进取，广开言路，也算少有的明君。

司马光、王安石、以及苏轼兄弟为代表的中高层官员，都是大宋的智慧担当，人品学识一流。

司马光不纳妾、为官清廉，正妻给他找个小妾，都被他赶出门。这克制力，没几个人男人能做到。老婆去世，他连丧葬费都凑不出。

王安石也是禁欲系、更不贪财，衣服常年不换，给啥吃啥。苏洵说他“衣臣虏之衣，食犬彘之食”，穿得像个囚犯，狗粮也吃得下去。

唐宋八大家中，宋朝占了六位，全在这几十年扎堆儿出现，南宋一个都没有。

这样的一个开局，为什么王安石还是败了？

因素当然很多，涉及到的人物也远比本文提到的多几倍，一本书都讲不完。

我仅从王安石这个人聊一个观点，因为他是个：

技术天才+政治弱鸡

技术型人才很容易一叶障目，手里有锤子，看什么问题都是钉子。

王安石推行新法，问题不在新法本身，法规是可以试错更正的，而在于比技术复杂一万倍的人。

你以为官府、公司像水泊梁山？大哥一声令下，小弟们就磨刀霍霍，996工作，超额完成KPI？

不是的。它更像红楼梦里的贾府，领导说话未必好使。我不违抗你的指令，但就是执行不好，甚至还会给你挖点小坑。

比如贾探春小姐，走马上任要改革，吴新登媳妇马上使绊子。关键是，你对照规章制度，还找不出她的错。

张养浩说的“兴，百姓苦；亡，百姓苦”，原因就在于这些官场版“吴新登媳妇”。

王安石遇到的，就是全国无数个“吴新登媳妇”。此刻，当务之急就是怎么用人。

可他怎么做呢？

欧阳修因政见不合提出辞职，别人挽留，王安石说：这种人到哪里都是祸害，留什么留！

要知道，人家可是给你站过台的老前辈啊，弟子门生遍布朝野，这要得罪多少人？

宋神宗想让司马光跟他一直主持大局，王安石说，司马光专结交小人。

拜托，他重用吕惠卿，还是人家司马光好心提醒，结果证明，历史学的好就是会看人。

不知道他被吕惠卿爆私信的时候，会不会想起司马光的话。

宋神宗想重用苏轼、苏辙，他又说这两兄弟只会摇唇鼓舌，写几篇破文章。他真的恨苏轼吗？也不是，就是嘴欠。

当苏轼遭遇乌台诗案要杀头，王安石又站出来替苏轼说话。

还有一个叫范纯仁的，是范仲淹的儿子，沉稳持重，自带改革基因，王安石竟不容许他一点反对意见。

要知道，这些人并非食古不化，欧阳修是跟着范仲淹搞改革的前辈，司马光提出发展经济比王安石还早，苏轼苏辙爱民而务实，范纯仁就更不说了。

作为大宋集团CEO，这些人，不应该为我所用吗？明明一批潜在友军，被王安石弄成敌军，两败俱伤。

谁受益呢？

政治投机者，比如蔡京。

王安石上台，蔡京举双手赞同变法；司马光上台，他又五天内废除新法；章惇上台，他又非常识时务的搞政治斗争。

每次看这段历史都令人惋惜，搞技术的，搞文学的，终究搞不过骑墙的。

写这些，并非否定王安石，他依然是大神一个，用黄庭坚的话说，“一世之伟人”。

最后，用他两句词结尾吧，写的是伊尹和姜子牙，我觉得也可以用来告慰他自己：

若使当时身不遇，老了英雄。

……

直至如今千载后，谁与争功！ 

中國人對房子的感情是比較濃烈的，房子是一種在飄零與動蕩中安全感的象征，一個人如果不在自己奮鬥的這個城市買房，始終都覺得自己是過客。而大城市的房價水漲船高，想要留下來的人們圍繞著買房這一主題，奮鬥一生。

以下內容整理自采訪對象的口述，資深房產中介，從業8 年，在北京賣了4 年房子。

韓國那個電影《寄生蟲》你看過嗎？人如果長時間住地下室，身上真的會有味道，這個我是有體驗的。

剛入行的時候住在地下三層，跟車位一個level 的空間層。六平米的地下室潮濕陰冷，白天只能聽到電表的電流聲。晚上嬉鬧嘈雜，我的隔壁還是公共衛生間。也不存在什麼曬被子的機會，身上總是一股黴味。

冰冷的牆面，淹沒了多少北漂的夢想。

有一個單子租賃的，客戶是我的老客戶，找員工宿舍。由於第一次比較順利，第二次我很相信客戶，沒想到客戶跳單了。

當時業績還沒多少，我就是很傷心，差點就離職了。當時一個人在會議室，一邊吃香蕉一邊哭，那時候年齡小，想不明白為什麼要跳我的單子。幹這行的，如果不是很熱愛這個行業，真的堅持不下去。

但相比我的生活，客戶經曆的痛苦還要放大數倍。因為他們賭上的，是整個人生。

我的第一張成交單是一個快80 歲的大叔，一條腿是壞的，帶著拐杖，每次看房都坐公交從很遠的地方過來。

他用自己的拆遷款給兒子買房，兒子是北京的一個圖書館管理員，閑職，收入低，沒什麼上進心，一個月收入三四千。

大叔拖著那條壞腿看了海澱區100 多套三居室，其中我就帶他看了40 多套。用大叔自己的話說，他也不知道自己還能活幾年，得趕緊給自己孩子買個好點的房子。

看了半年多的時間，他兒子一次都沒出現過，簽合同那天才來了。買了北五環的一個小三居室510 萬，現在漲價到800 多萬了吧。

國內的房產中介因為是面向買方和賣方的，很容易兩邊都討不了好，都不信任我們，所以跟客戶建立信任很重要。我很少勸客戶買房，急功近利地推銷會讓客戶產生厭惡。我一般都勸客戶別買這套房，用實際例子說話，告訴他們一套房子的優點和劣勢。

曾經有個在騰訊工作的博士，老婆在中科院，婚前雙方在北京都有房子，倆人賣了北京的小房子要換個大的。

當時根據他們的需求鎖定在了西二旗小米科技園附近，那裡是IT 人士聚集地。帶看期間他們看中了一套房，我就去房子裡給他倆看采光如何。從早上9 點到下午6 點，每隔一個小時我都用微信拍個采光的視頻給他們看。

最後的結論是房子的采光非常好，他們也很滿意，但價格超出了他們的預算。後來我勸他們買個600 萬的，還可以省20 多萬的稅，但是他們非要買800 萬的一套房子。我們還吵了架，因為買800 萬的確實不太劃算。

後來女客戶跟我說真的很想要800 萬那個，但希望房東再讓一些價格，所以讓我去談。我說一定想辦法幫你們買到。

接下來的問題就是和房東談價格。你如果一上來就和房東說800 萬跟你入手價相比已經賺很多了，絕對一談一個死。房東一方面會生氣，另一方面也會覺得你不專業。所以談價格還是得講技巧。

我的客戶一個是博士一個是研究生，房東兩個人都是清華的老師，相當於客戶和房東雙方都是高知，所以苦情牌是拉攏雙方關系的最好辦法。

夫妻初來乍到，剛來北京非常不容易、我們喜歡你家房子，希望能給些優惠，讓房子也有個好的傳承等等這些理由，都是拉攏雙方關系的說辭。客戶和房東也會談一些生活瑣事，小孩的問題等等，活躍氣氛。

另外我发現，業主樓上樓下的鄰居都是房東的清華同事，他們也不希望房東把房子賣給暴发戶或者破落戶，造成鄰裡關系不和諧。所以在這種情況下便宜個10 萬20 萬，對房東來說就是個感情溫度的事。

通過這些技巧，最終雙方達成了一致。各種計算談判之後，這套房子最終以780 萬元成交。

後來小米上市帶動周邊價格，這套800 萬的房子現在市值1100 多萬了。我跟這對夫妻現在還是很好的朋友，去北京時還去他們家做客。

除了談判的過程，讓我記得很清楚的一點是，最後簽完合同女客戶的眼淚都流下來了。很多客戶在臨買房的前一個刹那，精神都會有點崩潰，這不是個例，我見過太多了。特別在北京上海這種地方，因為壓力太大了。

假設一套房子他付出了四五百萬的首付，剩下還有五六百萬的銀行貸款，他真的是賭上了自己的下半輩子。

所以客戶在買房的最後一刻精神崩潰，非常非常正常。

我記得曾經有一對客戶要買農大附小旁邊的學區房。其實這個學區比較一般，在北京大概排在前一兩百名吧，男客戶是個大學教授，女客戶是正常的上班族。

關鍵這個女客戶的弟弟也住在這個小區，住的是156 平的大三居，但這對客戶只能買個72 平的小兩房。他弟弟住的房子1500 多萬，她自己只能買個400 多萬的房子。

當時簽合同的時候，這個女客戶簽著簽著就哭了。為什麼？她覺得壓力太大了，她壓力真的太大了。而且她自己還憤憤不平，為什麼我弟弟能住那麼好的房子，但我只能住這樣的房子？我們還在一個小區裡，以後讓我怎麼面對他。大概就這種感覺。

而且她還覺得自己老公沒本事。但是我覺得他老公已經很優秀了，已經是個大學教授了，而且1000 多萬的房子不是說誰都能買得起的。

她當時哭得稀裡嘩啦，最後房子還是買了。買了之後他們生活看著也很幸福，但家庭和不和睦，我就不知道了。反正她當時哭得還是挺慘的。

當場落淚的男客戶不多，但是摔電腦、摔手機這種我見過不少。

北京市場好的時候，好多客戶搶一套房子。我記得曾經有個男客戶，因為有套房子他要貸款買，但是別的客戶全款買掉了。他直接把我們店裡的電腦砸了，還罵我們經紀人為什麼沒有幫他搶到。

還有對客戶跟我看房，看得差不多了，突然有一天晚上2 點給我打電話。我接了電話之後就聽到兩口子在那邊吵架，把我吵得也沒辦法睡覺，只好看電視陪他們吵。吵了半個多小時，最後跟我說，對不起小張，這房子我們不買了，太貴了，實在買不起。我說行，沒問題。

這些都是正常的，我很理解，買房子太難了。我自己職業生涯裡最煎熬的一次談判，從下午4 點談到第二天早上5 點，談了整整一宿，那是我談得最痛苦的一套房子。

當時白天談了之後沒有結果，晚上業主和客戶雙方都回家睡覺了，我跟我徒弟輪流著跟他們談。合同打了十幾遍，這個不滿意那個不滿意。600 萬的房子，最後價格都是三千五千的往下談。談到最後，一個吊燈，一塊瓷磚，一個櫃子都要談。因為房主真的不願意降價了。

雙方談到那個時候已經不是生意了，已經談的是情緒了。後半夜雙方都已經很不舒服了，房主這邊就開始故意為難買家。好，你要讓我再降價是吧？那我瓷磚給你敲了行不行？馬桶要不要也給你拆了？因為你這個價格已經不包含馬桶錢了，就這個意思。

你想如果馬桶拆了地板拆了這房子勢必要重新裝修對不對？重新裝修又要花錢，所以業主其實就是在難為客戶我價格真的降不下去了，一定要讓我這樣的話我就把房子砸了。

客戶的預算也實在是緊張到極限了，但是他一定要買那套房子。他不光自己沒睡覺，他還打了一圈電話去借錢，打擾得他親戚也都沒睡覺。

談一會兒就去問爸媽借錢，談一會兒又去問丈母娘借錢，能借的都借了個遍。買套房子，掏空了兩家的6 個錢包，把能拿的錢拿得幹幹淨淨。最後這套房子600 多萬的價格，單位精確到千位數才簽了。

最後買那套房，客戶跟我說，他們的家庭收入減去月供之後，他們倆加上孩子只有5000 塊的可支配余額，就緊張到這個地步。但是沒辦法，他們一定要買房，不買房孩子沒辦法上學。

在北京賣了那麼多年房子，掏空六個錢包的事情都是常態。年輕人靠自己奮鬥來買房的我幾乎沒見過，99%以上都是家裡支持的。

我在北京跑的是海澱區，本身房價也比較高，基本都是一平10 萬左右的。這就意味著一居室要500 多萬，三居室就要1000 多萬了。所以年輕人想要憑借自己的力量去買房基本是不現實的。

有個小夥子也挺有意思，快要結婚了准備買個剛需盤，當時他老婆給家打電話借錢的時候，借多少錢我不知道。就聽見他老婆一直沖她媽嚷嚷，說這個錢我一定會還你的，一定會還你的，說了不下20 遍。真的，是她的親媽。

所以我其實不太喜歡做剛需的單子，成交起來反而很困難，而且剛需的客戶很容易跳單。跟著你看了一圈房子，最後因為中介費太貴跟別人簽約了。

有錢人更講究誠信，尤其對中介費用不那麼敏感，你只要不做出特別出格的舉動得罪客戶，一般不會跳單，而且成交速度也快。這個跟經濟實力肯定是有關系的。首先他也得有誠信的品質，才能成為真正的有錢人。

我賣出最貴的一套房子成交價是1500 萬左右。客戶是個海南的房產商人，是位漂亮的女客戶，快40 歲了，單身。她想給她侄女買套房子作為婚前財產，因為她沒有孩子，真的把自己侄女當成親生女兒看待。

當時我倆根本沒見過面，全程都是郵件、短信、電話聯系，最後她來北京開會，順帶著看房，我給她匹配了兩套房子。早上看了一次，晚上又來看了一次夜景，覺得夜景挺漂亮，直接就買了。

簽合同的時候她身邊陪了個朋友，說房子這麼貴中介費就得打個折。我這個客戶就說，人家中介掙人家的錢，你管那麼多做什麼？她還主動給了我全傭。這一單我真的挺開心的。

我有個同事更幸運。這小夥子不太會說話，入職了8 個月都沒有簽單，這意味著他已經5 個月沒有拿到底薪了，因為3 個月過後如果還沒有簽單，就沒底薪了，但他還在堅持。

然後他每天就是去停車庫或者小區裡发傳單，後來有個50 多歲的中年人在車上接了他的傳單，加了微信，跟他去看房，結果一個月就買了，這個速度非常快，關鍵買的還是6000 多萬的房子。

這個客戶是個有錢的叔叔，很有錢，本來要買一個多億的房子，但因為資金出問題了，就全款買了6000 多萬的房子。然後這個同事一下子就起來了，這一筆交易他的中介費就能拿個三四十萬。這可能是他職業生涯裡的高光時刻了。

房產中介就是這麼一份充滿戲劇性的工作。這幾年房價上漲，大家都著急買房。中國人就是這樣，房價越漲越急著買，房價跌了反而要再等等。

印象深刻的2016 年有個客戶，當時他們要買學區房，但是這個男客戶覺得我為什麼要買房子？我要把錢都用來炒股，房子將來肯定會便宜。

結果半年後他們又主動要看房，當初1100 萬的房子已經漲到了1500 萬。他還感慨說，早知道就早點買了，股票也沒賺多少錢，還要多貸幾百萬的款來買房。

真是這樣的，他的心態代表了很多人。覺得房子會降價，但最後都等不下去了。

還有一個案例。有一天有個大姐來到我們店裡，進門就說找店長，後來進會議室聊天就開始哭。

房子是婚前老公自己買的，婚後幾年也有孩子了，很可愛的一個女兒。但現在她老公出軌了，要跟她離婚，孩子也不要，房子也要拿走。這個大姐快四十了，跟社會脫節也不會工作，就一直在哭。我那時候剛入行，嚇得跟個傻子一樣。

我們經理就安慰她，這是夫妻財產，您不簽字我們是不能賣的。後來客戶走了，經理跟我說，咱們是不敢賣，其他公司可就不好說了。

說完長長歎了口氣。

中國人對房子的感情是比較濃烈的，一個人如果不在自己奮鬥的這個城市買房，那始終都是過客。很多人在大城市月入好幾萬，但是為了買房和供樓不得不節衣縮食，為的就是能給孩子買個學區房，讓下一代不要輸在起跑線上。

很多人都在感歎大城市房價高，我也感歎，我也覺得高。可是大城市房價這麼高，我們還這麼多人擠在這裡。

如果大城市房價低點，又會有多少人來呢？

美国驻华大使特里·布兰斯塔德（Terry Branstad）突然传出即将卸任的消息。美中关系专家评论说，这是美国对中国接触政策确实死亡的又一个迹象；美国官员说，美中关系是否会走向脱钩，关键在中国能否正视两国间存在的制度和意识形态分歧。他表示，美国不会再为了利益而牺牲价值观了。

亚洲协会美中关系中心主任夏伟（Orville Schell）说：“布兰斯塔德去北京就任大使是带着希望去的，甚至特朗普总统也希望，他们能跟北京达成某种突破。布兰斯塔德确实是很好的人选，因为他认识习近平。但是一切都没有成功。我要说的是，这完完全全是被恶化的双边关系所破坏的，而且我认为他一定感到无法在那里发挥建设性的作用。”

上周，布兰斯塔德大使投书中共党报《人民日报》遭拒绝，而中国驻美大使崔天凯今年已经在美国主要媒体上发表了五篇评论文章。美国国务院指责中共的做法“再次暴露了中国共产党对自由言论和认真严肃的思想辩论的恐惧，以及北京方面在抱怨其它国家缺乏公平对等待遇时的虚伪。”

夏伟将双边关系恶化的主要责任归于习近平。他说，这一“得到美国八位总统全力支持的”接触政策，曾经“或多或少使两国关系保持稳定”，现在“基本上是被中国在南中国海、台湾海峡、香港、新疆以及东中国海的非常侵略性的行动所扼杀了。这是不必要的。”

夏伟说，习近平有可能以其使中国陷入巨大危险而被载入史册，“因为他抛弃了这种能使中国在全球市场和国际外交界获得前所未有发展的接触政策。”
....
美国国务院一位不愿透露姓名的高级官员说，“中国政府在很多方面把路都堵绝了，实际上中国对美国在华外交的存在它已经限制了很多，所以，(布兰斯塔德)大使待不待在那里基本上已经无所谓了。”

“美中之间问题很多，关系不好，原因非常清楚，中国政府是否愿意去改变这些问题，这是脱钩不脱钩的一个很关键因素。所以说，这跟一个大使走或去没有什么必然的联系。”

如果说中国没有意愿改变自己的行为以防止跟美国脱钩，是否可以说中国并不在乎跟美国脱钩？这位官员说，中国并不想跟美国脱钩，“因为想继续占便宜”。

“中国不想脱钩又不愿意改变导致要脱钩倾向的根本原因。所以说，中国政府是个非常矛盾的东西。他想两面讨好，两面占便宜，这个是美中关系不对等的很重要因素。但是反过来说，中国政府也不敢真正达到对等。所以说，蓬佩奥国务卿说的非常清楚，美中之间就是两国政治制度和意识形态方面的根本差别。”

这位国务院高级官员说，必须破解中国政府自尼克松政府以来一直采取的一种所谓 “求同存异”的政策。

“这个‘求同存异’听起来好像无伤大雅，但却是非常危险的东西，所谓‘同’就是利益，所谓‘异’就是政治上、价值观上根本水火不相容的东西。这样就导致了到现在为止美中关系停滞不前的一个最基本的原因。…..有些分歧是必须要解决的，比方说，中国政府不可以任意把100多万维吾尔人关起来，而希望美国政府一句话不说；它也不能希望长久地让美国的公司强制性地转让技术而让美国政府一句话不说。这些都是对美国的价值观、对美国根本的国家利益最严峻的挑战。”

Dear Prime Minister,

As one of the founders of Arm I am extremely concerned about the proposed sale of Arm to Nvidia. This concern is shared by many of my colleagues in Cambridge, the UK financial and electronics industry who are all co-signing this letter.

Firstly, we are concerned about the impact on jobs in Cambridge where thousands of Arm employees work. When the headquarters move to the US this will inevitably lead to the loss of jobs and influence in the UK as we have seen with the Cadbury takeover by Kraft.

Secondly, the sale of Arm to Nvidia will destroy the very basis of Arm’s business model which is to be the Switzerland of the semiconductor industry dealing in an even-handed way with its over 500 licensees. Most of them are Nvidia’s competitors. Among them are many UK companies.

Thirdly, and most importantly for the long term, it is an issue of national economic sovereignty:

Arm is the only remaining UK technology company, with a dominant position in mobile phone microprocessors. It has a market share of over 95%. The UK has suffered from American technology dominance by companies like Google, Facebook, Amazon, Netflix, Apple and others. As the American president has weaponised technology dominance in his trade war with China, the UK will become collateral damage unless it has its own trade weapons to bargain with. Arm powers the smartphones of Apple, Samsung, Sony, Huawei and practically every other brand in the world and therefore can exert influence on all of them.

A sale to Nvidia will mean that Arm becomes subject to the US CFIUS regulations. There are hundreds of companies in the UK electronics industry employing tens of thousands of people who use ARMs in their products. Many of them export to major global markets including China. They will all have to comply with the US CFIUS regulations.

This puts Britain in the invidious position that the decision about who Arm is allowed to sell to will be made in the White House and not in Downing Street. Sovereignty used to be mainly a geographic issue, but now economic sovereignty is equally important. Surrendering UK’s most powerful trade weapon to the US is making Britain a US vassal state.

There are three conditions that are imperative for this deal to be allowed to go through.

They all have to be legally binding or they are useless:

1、Job guarantees for Cambridge.
2、Nvidia must not gain any preferential treatment over other Arm licensees.
3、Britain must get an exemption from the US CFIUS regulation so that UK companies are guaranteed unfettered access to our own microprocessor technology.

The natural alternative to an Arm sale to Nvidia is to take Arm public on the London Stock Exchange and make it a British owned company again with a Golden Share for national economic security. As you have spent ￡500m to help OneWeb out of Chapter 11, which arguably is not as important to Britain as Arm, you could spend ￡1-2bn as the anchor investor for an IPO on the London Stock Exchange. An IPO was always the declared route to liquidity for Softbank.

If you do not act on this transaction in the national interest, history will remember you not as the person who took Britain out of Europe but the person who delivered Britain into American vassalage.

Yours sincerely

Dr Hermann Hauser FRS, KBE 

早上好 今天是9月10日星期四
财经大事早知道，一切美好从每日财经开始

1、国家统计局：2020年8月份，全国居民消费价格同比上涨2.4%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨3.2%；食品价格上涨11.2%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格上涨3.9%，服务价格下降0.1%。1-8月，全国居民消费价格比去年同期上涨3.5%。(新浪)

2、民政部：设置统一儿童救助保护热线号码12349，确定5个省(区)、14个市为试点地区。热线受理内容包括儿童救助保护相关政策法规咨询服务；侵害未成年人权益案件线索；儿童心理问题疏导、情绪抚慰服务等。(CCTV4)

3、民政部、全国妇联联合印发了《关于加强新时代婚姻家庭辅导教育工作的指导意见》，提出开展婚前辅导、将颁证仪式引入结婚登记流程并实现颁证仪式常态化等一系列措施。(新浪)

4、《2020全球电子竞技市场报告》显示，全球电竞观众将增至4.95亿，其中，核心电竞爱好者2.23亿，同比增长2500万，预计将以11.3%的复合增长率(2018-2023年)在2023年达到2.95亿。另据2020年1-6月《中国游戏产业报告》显示，上半年，我国电子竞技游戏营销收入719.36亿元，同比增长54.69%。(央视)

5、上海消保委回应饿了么多等5分钟功能：外卖骑手的关系，是与企业的关系，外卖骑手相关的这些规则也是企业来定，即平台定。消费者在平台下单，商业行为也是针对平台产生。在这种情况下，外卖骑手的过错让消费者去承担下来，是有违基本逻辑的。(中新社)

6、奥斯卡主办方出新规，从2022年开始，所有影片要获得竞争“最佳影片”的资格，影片中的演员与剧组成员必须包含女性或少数群体。具体而言，新规规定了包括：至少30%的次重要演员和更小的角色来自女性、少数种族或族裔群体等。(新京报)

7、2020年上海旅游节推出门票半价优惠活动，9月12日至18日，包括迪士尼、东方明珠在内的69家景点、博物馆门票半价优惠。(上海迪士尼规定可选择的入园日为2020年9月12日至18日，下午三点起入园，票价是成人199元，儿童和老人均是149元。)(澎湃新闻)

8、有岛内历史教师向台媒反映，由于新课纲把“中国史”改为“东亚史”，台湾初中二年级学生拿到的新历史课本中，中国古代史被大量删减，“三国鼎立”时期的内容甚至完全消失。台媒查证后发现，新课本第一章、从商周到隋唐的历史被删到仅剩4页，2000多年历史仅用1600字就讲完了，课程简化到“令人发指”的地步。(央视)

9、韩防疫部门：韩国出现新冠流感双重感染病例。同时感染流感和新冠两种病毒的概率较低，但存在同时感染的可能性。至于双重感染是否会导致症状更加恶化或更致命等后果尚不可知，有待继续观察。(界面新闻)

10、9月7日，美国西雅图警察和抗议者在警察工会大楼外发生冲突。当天约300人参与这场“反警”抗议，警方试图逮捕示威者，被对方投掷石块、酒瓶和爆炸物，现场乱成一团。最终至少27人被逮捕。(世面)

11、荷兰病毒学家研究发现，今年夏天在荷兰水貂养殖场暴发的新冠疫情是病毒从人类传播给水貂后再传回人类导致的。研究称这是有记载的首起新冠病毒动物传人疫情。为控制疫情，荷兰已捕杀100多万只水貂。病毒学家建议进一步对水貂和其他鼬科动物进行研究，以确认新冠病毒潜在宿主。(中国日报)

12、世界上很少有做一次就完美的事情。失败一次就认输，那就将永远停留在遗憾里。把失败当成新的起点，人生才有无限可能。只有不怕输，才有机会赢。
美好一天从“不认输”开始！

早上好 今天是9月10日星期四
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1、国家统计局：2020年8月份，全国居民消费价格同比上涨2.4%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨3.2%；食品价格上涨11.2%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格上涨3.9%，服务价格下降0.1%。1-8月，全国居民消费价格比去年同期上涨3.5%。(新浪)

2、民政部：设置统一儿童救助保护热线号码12349，确定5个省(区)、14个市为试点地区。热线受理内容包括儿童救助保护相关政策法规咨询服务；侵害未成年人权益案件线索；儿童心理问题疏导、情绪抚慰服务等。(CCTV4)

3、民政部、全国妇联联合印发了《关于加强新时代婚姻家庭辅导教育工作的指导意见》，提出开展婚前辅导、将颁证仪式引入结婚登记流程并实现颁证仪式常态化等一系列措施。(新浪)

4、《2020全球电子竞技市场报告》显示，全球电竞观众将增至4.95亿，其中，核心电竞爱好者2.23亿，同比增长2500万，预计将以11.3%的复合增长率(2018-2023年)在2023年达到2.95亿。另据2020年1-6月《中国游戏产业报告》显示，上半年，我国电子竞技游戏营销收入719.36亿元，同比增长54.69%。(央视)

5、上海消保委回应饿了么多等5分钟功能：外卖骑手的关系，是与企业的关系，外卖骑手相关的这些规则也是企业来定，即平台定。消费者在平台下单，商业行为也是针对平台产生。在这种情况下，外卖骑手的过错让消费者去承担下来，是有违基本逻辑的。(中新社)

6、奥斯卡主办方出新规，从2022年开始，所有影片要获得竞争“最佳影片”的资格，影片中的演员与剧组成员必须包含女性或少数群体。具体而言，新规规定了包括：至少30%的次重要演员和更小的角色来自女性、少数种族或族裔群体等。(新京报)

7、2020年上海旅游节推出门票半价优惠活动，9月12日至18日，包括迪士尼、东方明珠在内的69家景点、博物馆门票半价优惠。(上海迪士尼规定可选择的入园日为2020年9月12日至18日，下午三点起入园，票价是成人199元，儿童和老人均是149元。)(澎湃新闻)

8、有岛内历史教师向台媒反映，由于新课纲把“中国史”改为“东亚史”，台湾初中二年级学生拿到的新历史课本中，中国古代史被大量删减，“三国鼎立”时期的内容甚至完全消失。台媒查证后发现，新课本第一章、从商周到隋唐的历史被删到仅剩4页，2000多年历史仅用1600字就讲完了，课程简化到“令人发指”的地步。(央视)

9、韩防疫部门：韩国出现新冠流感双重感染病例。同时感染流感和新冠两种病毒的概率较低，但存在同时感染的可能性。至于双重感染是否会导致症状更加恶化或更致命等后果尚不可知，有待继续观察。(界面新闻)

10、9月7日，美国西雅图警察和抗议者在警察工会大楼外发生冲突。当天约300人参与这场“反警”抗议，警方试图逮捕示威者，被对方投掷石块、酒瓶和爆炸物，现场乱成一团。最终至少27人被逮捕。(世面)

11、荷兰病毒学家研究发现，今年夏天在荷兰水貂养殖场暴发的新冠疫情是病毒从人类传播给水貂后再传回人类导致的。研究称这是有记载的首起新冠病毒动物传人疫情。为控制疫情，荷兰已捕杀100多万只水貂。病毒学家建议进一步对水貂和其他鼬科动物进行研究，以确认新冠病毒潜在宿主。(中国日报)

12、世界上很少有做一次就完美的事情。失败一次就认输，那就将永远停留在遗憾里。把失败当成新的起点，人生才有无限可能。只有不怕输，才有机会赢。
美好一天从“不认输”开始！

   股票经理们今年买入了大量软件公司股票，帮助微软、赛富时和财捷等公司取代银行股，成为全球投资组合中配置规模最大的行业。
据英国《金融时报》报道，根据咨询公司Copley Fund Research对400多家总资产达8000亿美元的全球股票基金的研究，选股者将软件股的配置比例从2020年初的5.1%提高至6.43%，因大规模远程办公激发了市场对软件公司的需求。
Copley表示，软件公司现在在全球股票基金配置中的占比位居首位，超过制药公司和银行——比例分别降至6%和4.1%。
软件行业约占整个科技板块的三分之一。总体而言，科技板块在全球股票投资组合中的占比是最大的。随着Facebook、亚马逊和Alphabet的巨大成长，科技股近年来大幅上涨。疫情引发的对支持在家作业的技术需求激增，帮助软件公司崭露头角。
富达全球通信基金投资组合经理Sumant Wahi称，疫情流行加速了大多数企业的数字化转型，并迫使大部分知识型工作者在家办公。“软件是加速店面数字化和提高劳动生产力的关键推动力。”他认为，随着后疫情时期公司和个人改变了工作和生活方式，软件股还有进一步的增长空间。
施罗德和景顺等资产管理公司增持了行业龙头微软。过去六个月，视频会议软件Microsoft Teams的需求飙升令微软获益匪浅。
软件公司的第二梯队也受到了全球投资者的关注。云软件供应商赛富时吸引到Loomis Sayles和PineBridge基金的投资，财务软件公司财捷也赢得了GAM和Brown Advisory策略的支持。
成长型基金尤其看好软件股，因为它们的订阅模式具有可预测性，而且资本要求较低。根据Copley的数据，激进的成长型基金的软件股配置达到创纪录的水平，比基准配置高出4.6个百分点。
对科技股估值的可持续持怀疑态度的价值型基金增加了他们对软件公司的低配仓位。
尽管成长型基金和价值型基金的配置存在差异，但Copley首席执行官Steven Holden表示，疫情使得科技股更有可能继续在投资者投资组合中占据重要地位。
科技股遭遇卖压，未必是剧烈跌势的开始，
美国股市在上周最后两个交易日经历大幅回调，以科技股为主的纳斯达克指数创3月中旬以来最大两日跌幅。一些分析师担心科技股的跌势尚未结束，不过，相对乐观的一点是，这轮下跌可能只是短暂整理，而非剧烈抛售的开端。
BNY Mellon Wealth Management首席投资官Leo Grohowski说，这轮下跌是很好的警钟，提醒人们市场有风险。他表示，科技股和网络股等可能会有更多卖压，但这不是长期大幅修正的开始，只是预警未来几周或几个月走势将会动荡，可能陷入盘整。
UBS Global Wealth Management首席投资官Mark Haefele称，上周的回撤是强势反弹之后的获利了结。他认为，美联储释放的充沛流动性以及经济复苏将会继续支撑股市。
此外，债券市场的反应显示出固定收益投资者不担心美股的下跌。9月4日，美股连续第二天下挫，基准10年期美国国债收益率却大幅上涨10个基点，此前一天投资者涌向避险美债的一幕并没有重演。

男女性爱全过程 从接触到射精指南

首先是接触。

　　男女见面后，如果有性意向，总会有所接触。女人喜欢男人轻柔地摸女人的手，在摸手时有些暗示，让女人的心荡漾起来，想让男人抱着、吻着的感觉，这就是男人的功夫。如果在摸女人的手时，紧张得发抖，或只是神经质地做些小动作，女人不会喜欢，反而会有些讨厌。

　　第二步，看到女人不反抗握手和暗示

　　男人应该得寸进尺，进一步摸手臂、肩膀等地方，女人要是受不了了，会有轻微的呻吟，这时男人力量应该大些，把女人一把抱入怀中，动作要快、要猛，女人最喜欢男人这么强烈地要她，然后紧紧地抱着，把身体贴在一起，密不可分，这也是多数女人需要的感觉。一边爱抚、一边轻声细语是少不了的，可问一些较为刺激的话，如“湿不湿了?”、“胀吗?”女人会胀红了脸，轻声回答你。男人不时地呻吟也是一些成熟女人所渴盼的，女人知道男人投入了情感，下面已经开始酝酿了。这时你就可以把她抱得更紧，然后有意无意地把手碰到她的乳房和阴部，让她感觉到你的目标。

　　第三步是吻

　　要到第三步，而不是像电视里那样，一抱就吻，性欲强的女人不喜欢太早。吻要热、要软、要长、要深、要活，让女人在吻时就在下面流水，这就是男人的功夫了。一般舌头应该在女人嘴里不断地碰她的舌头，时快时慢，有时要用唇热吻一阵子，有时有转动头部，让吻变换角度，女人这时多数会站不住了，男人可抱着软绵绵的女人坐下来，最好在床上，没有条件可在沙发上或任何地方。吻应该继续，直吻得女人的手开始伸向男人下部，身体热得发烫，紧贴男人，说明女人性欲已经很强烈了。

　　男人可趁女人没有反抗力时，开始脱女人的衣服，动作要轻柔，不要停下来，更不要去评价女人的衣着，放在后面说较好，否则女人的情绪受到影响了。看看脱得差不多了，男人可让女人用手环绕着自己，开始脱衣裤，只剩下三角裤，让那突出的阴茎给女人感觉到，这时是女人情深时。你可以轻轻地拿过女人的手，让她爱抚你的阴茎，告诉她它非常需要女人的手，不然就不会舒服的，成熟女人多半会动情地摸着阴茎，隔着三角裤去吻阴茎，男人这时要放开手，让女人一边呻吟一边吻裤内的阴茎，任凭它头上湿了。

　　第四步，也是让女人冲刺的一步

　　(记住不是在射精时才冲刺)男人这时不该脱裤子，一任阴茎胀着，一边用嘴去找女人湿湿的嘴，一边开始用双手同时去摸奶头。这种感觉不是每个女人都有的。只有那些非常懂得性的女人才知道奶头的作用。先是一把一把地摸索乳房，然后再把所有的注意力全部集中到奶头上来，这时性感的女人奶头早竖起来了，男人应该用湿湿的嘴去含一个，另一只手摸一个，交替进行，要轻轻地拉、揉、提、含、吐。。。。。不让女人的奶头空着，这时女人的水流得更多了，一般情况下三角裤都湿了，你只当不知道，甚至可以让她坐在你的腿上，感受这种湿的程度。

　　第五步，男人开始向女人阴部进行，如果女人喜欢口交，就让女人的手仍能摸到胀胀的阴茎，要知道性交时，女人的手和嘴不能都空着的，否则她不会舒服。到一定的时候，男人就可以开始进入。除了一般的性交动作外，女人最喜欢的是坐在男人身上，面对面坐和女人背对着坐都是可以的，一样刺激，当然，对于奶头性欲特别强的女人来说，背对着男人坐，男人的手可同时拉着奶尖，让女人高潮迭起，女人会飘飘欲仙，这时男人不要再管女人了，只要一任阴茎舒服，放松地性交。背后进入也很好;抱着女人，阴茎插在里边更好;站着放入阴茎，(高度要一致);女人有时喜欢看着阴茎在阴道里动，男人就该找个好角度，让女人在镜子里看到性交的动作，这时最好有顶级片中正在性交的片断，时间也要长，男女呻吟的声音要大，这样女人的水会很多很多，让男人很受用的。等女人有了几次高潮后，男人应该开始准备射了。

　　最后一步射精。

　　这是女人最向往的时候，也是女人幸福“死”了的时候。一般男人分告诉射精和不告诉两种。前者是对不熟悉的性交对象而言，让女人作好准备，但如果是老相好，就不用说，只要用身体语言，如加快抽拉速度等等，但在最后射的时候，要大声呻吟，最好是叫着女人的昵称，让女人感到他快要释放了，这时的女人感到非常满足，因为她让男人在她身体里射了，而且那么“没用”，其实是女人高兴男人“真棒!”

　　还有一种办法，就是射精时含着女人的嘴，和她共同进入高潮;另有一种射精办法，也是最开放、最刺激的一种，大声呻吟，手摸着女人的奶头，然后任凭身体像射精时一样抖动，不要约束自己，尽情释放能量，这样的射精会很远，令女人很快感，因为通过刺激奶头，女人的子宫更敏感了，她能知道男人射精的时候。女人这时如果能说话，就叫男人的爱称，或者叫阴茎和阴蒂的俗称，大声一点，让男人听到后身不由己地射出精来;如果女人已经没力气说话，就呻吟，要有节奏，让男人推着女人进入高潮。

　　性交结束后，女人一般希望男人抱着她睡，她会把阴蒂部位贴着男人的腿，奶头红红的，希望男人继续抚摸，第二天起来的女人一定非常美丽的，男人也精神焕发。